El Ministerio de Vivienda (Mvotma) considera que los cambios implementados en el régimen de Vivienda de Interés Social (ahora Vivienda Promovida) ayudarán a generar «mejores condiciones» para cumplir con los objetivos que se planteó la ley 18.795 aprobada en 2011.
A través de un decreto del Ejecutivo, la reglamentación incorporó, entre otras cosas, disposiciones sobre la venta de unidades que incluye un nuevo régimen de topes en los precios de comercialización y la creación de un programa de compra. Además, se modificaron las condiciones para acceder al 100% de los beneficios fiscales en el caso de las unidades promovidas que son compradas por los inversores para volcar al mercado de arrendamientos. Ahora eso está limitado a que los precios de los alquileres no superen los valores fijados por Vivienda con el aval del Ministerio de Economía (MEF).
En diálogo con El Observador, el director nacional de Vivienda, Salvador Schelotto, destacó que uno de los principales puntos pasa por tratar de «acercarse a los objetivos de la política de vivienda que están declarados en las intenciones que el texto de la ley tiene». Esto es llegar a sectores medios de ingresos, explicó. Según dijo, la información que se tiene sobre precios de venta y arrendamientos de las unidades promovidas deja claro que eso no está pasando. Schelotto puso como ejemplo que tanto en Montevideo como en el interior del país se está llegando a los quintiles de ingresos más altos.
«Suponiendo una afectación de ingresos en términos de cuota de un crédito hipotecario o de un arrendamiento estamos llegando en Montevideo a los quintiles 7,8, 9 y 10 y en el interior a los quintiles 8, 9 y 10. «Esto está indicando que hay que tener un ingreso muy alto, tanto para adquirir como para poder arrendar una vivienda de este stock que se está generando», apuntó. «La idea es que por lo menos una fracción de estas unidades pueda estar en condiciones de llegar a sectores de ingresos medios que estén por lo menos uno o dos quintiles más abajo», precisó.
Cómo funciona el nuevo plan
En esa dirección, el Mvotma dispuso nuevas condiciones para la enajenación de parte de las unidades. En el caso de Montevideo, el 10% de las viviendas promovidas que se construyan tendrá topeado su precio. Para las viviendas de un dormitorio el tope se fijó en US$ 69.400, para las de dos en US$ 91.700, para las de tres dormitorios en US$ 113.500 y para las de cuatro dormitorio US$ 130.700, según había informado El País. Los precios están calculados de acuerdo al valor actual de la Unidad Indexada (UI).
En el interior del país estará topeado el 20% de las viviendas promovibles. Los precios de venta no podrán superar los US$ 68.600 aproximadamente en unidades de un dormitorio, US$ 90.400 en dos dormitorios, US$ 104.500 para tres dormitorios y US$ 120.900 para cuatro dormitorios.
Las viviendas topeadas se comercializarán obligatoriamente a través de un nuevo programa del Mvotma llamado «Compra de Vivienda Promovida». Las personas seleccionadas por la cartera podrán adquirir la unidad a través del Banco Hipotecario (BHU), el Fondo de Garantías de Créditos Hipotecarios de la Agencia Nacional de Vivienda o mediante subsidio a la cuota por hasta 50% de la misma que otorgará el Mvotma en los casos que sea necesario, según establece la reglamentación.
El inversor deberá proponer un precio de venta, menor o igual al tope, al momento de asignar las unidades, luego de los 180 días corridos desde la declaratoria promocional, y si el Mvotma lo considera oportuno remitirá al BHU el listado de las unidades para que proceda a su tasación. Si el valor de la tasación resultare menor que el propuesto por el inversor, deberá atenerse a él.
Cuando el avance de la obra alcance el 90%, el Mvotma seleccionará a través de un llamado público a los interesados. Luego, cuando se llegue al 100% y se encuentre en condiciones de ser adquirida con préstamo, empezará a correr un plazo de 180 días hábiles para la celebración de la compraventa con la persona que determine el ministerio.
Vencido el plazo de 180 días hábiles (prorrogable por causas de fuerza mayor), el inversor quedará eximido de la obligación de vender a través de este programa y podrá disponer de su unidad.
Schelotto relativizó las cuestionamientos al nuevo régimen que realiza la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu). El jerarca indicó que con las nuevas condiciones «el negocio global es idéntico» al que se lograba con la normativa anterior.
Una primera evaluación realizada por Appcu sostiene que los precios topeados son muy inferiores a los anteriores y cambian la ecuación económica de los desarrolladores, ya que las unidades topeadas deberán comercializarse por debajo del costo.
Alquileres con topes
Por otro lado, bajo el nuevo esquema, aquellas unidades que los inversores vuelquen al mercado de arrendamiento tendrán exonerada el 100% de la renta siempre que los precios mensuales no superen los $ 13 mil para un dormitorio, $ 16 mil para dos dormitorios y $ 18 mil para tres y cuatro dormitorios.
Estos valores de referencia abarcan a la mayor parte de la capital. Cuando los topes no se cumplan la exoneración será de 40% de la renta. Se estima que son alrededor de 1.000 las VIS en alquiler sobre algo más de 5 mil ya terminadas en todo el país. Lo oferta de arrendamientos lo conforman unas 80 mil unidades en todo el país.
